Giá bất động sản Hà Nội vẫn ở mức cao

Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, hạ tầng hiện đại và sự gia tăng mạnh mẽ tầng lớp trung lưu, Hà Nội đang đón đầu sự phục hồi của thị trường bất động sản. Không chỉ là trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa quốc gia, Hà Nội còn thu hút các nhà đầu tư bởi tiềm năng to lớn từ nhu cầu nhà ở ngày càng cao, biến nơi đây thành một thị trường trọng điểm đầy triển vọng.

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận nhiều dự án được khởi động, tái khởi động, nguồn cung đang tăng lên đáng kể, mang đến nhiều sự lựa chọn đa dạng cho khách hàng và nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ảnh D.H

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản nhà ở thương mại, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, có tốc độ tăng nhanh cả về giá trị và tính thanh khoản. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người mua và nhà đầu tư lo ngại hiện nay là giá mở bán các dự án chung cư đang ở mức tương đối cao.

Đến thời điểm hiện tại, mức giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã tăng vượt mức bình quân so với TP.HCM. Theo ghi nhận của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, tại các quận không phải là trung tâm của Hà Nội đã thiết lập mức giá mới, với mặt bằng giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều dự án mở bán lần đầu có mức giá còn trên 100 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với chi phí đầu tư, xây dựng, mức giá bán này quá cao, không phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của người dân.

Song, các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện tại đã đi qua giai đoạn khó khăn và sẵn sàng phát triển tốt thời gian tới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt mức ấn tượng 83%.

Phân khúc căn hộ tiếp tục là tâm điểm giao dịch với 95% tổng số lượng giao dịch thuộc về loại hình này. Đặc biệt, các dự án mới mở bán của những chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 90% ngay tại thời điểm chính thức mở bán. Dù không chiếm tỷ trọng lớn như căn hộ, các sản phẩm thấp tầng khi mở bán vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan, phản ánh sự quan tâm cao của người mua. Tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này lại không nhiều, dẫn đến sức cạnh tranh lớn giữa các nhà đầu tư.

Phát biểu tại Hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?", TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Tính đến thời điểm quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP.HCM. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu, do phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao”.

Ông Đính cũng cho rằng, giá sơ cấp tăng cao trong bối cảnh nguồn cung vẫn khan hiếm so với nhu cầu tạo động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tiếp tục giữ mức giá chào bán ở ngưỡng cao dù thanh khoản đã dần đi ngang sau thời gian tăng trưởng "nóng".

Nguyên nhân do đâu?

Chỉ ra nguyên nhân giá bất động sản chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khuôn khổ Hội thảo, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho hay, bất động sản từ lâu đã được coi là tài sản tích lũy giá trị, đặc biệt tại các nước châu Á, nơi có tâm lý “đất đai, nhà cửa là của để dành” rất phổ biến. Theo đó, tại Việt Nam, trong khoảng 3 năm gần đây, ông Trường đã chỉ ra một số yếu tố chính dẫn đến sự gia tăng giá bất động sản.

Ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh. Ảnh Reatimes

Đầu tiên, thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài, theo đó quy trình phê duyệt dự án tại Việt Nam thường mất khá nhiều thời gian, từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục pháp lý. Điều này làm gia tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Tiếp đó, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường. Điều này khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành bất động sản tăng lên.

Ảnh hưởng của lạm phát và tỷ giá cũng là nguyên nhân dẫn đến bất động sản leo thang. “Mặc dù lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt, nhưng sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản, bởi nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như cơ sở tích lũy giá trị. Chính vì vậy, tôi cho rằng, giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới”, ông Trường nhấn mạnh.

Về phần mình, ông Nguyễn Văn Ngọc - Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn RB chia sẻ thêm rằng, tại Hà Nội, giá chung cư có giá trị sử dụng thật (để ở hoặc cho thuê) ghi nhận tăng mạnh trong những năm qua. Các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, dù thuộc ngoại thành, vẫn ghi nhận mức tăng từ 30-40 triệu đồng/m2 lên đến 70-80 triệu đồng/m2.

Theo ông Ngọc, giá bất động sản tại Việt Nam được dự báo tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng có thể chậm lại do sức mua có dấu hiệu chững lại. Các nguyên nhân bao gồm nguồn cung mới hạn chế do cần thêm thời gian tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nền giá mới cao làm tăng chi phí giao dịch và đầu tư.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng nhận định, thời gian tới, giá chung cư sẽ khó giảm. Tuy nhiên, đà tăng giá đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng “sốt nóng” như nhiều tháng trước. Dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.